La surélévation d'une maison consiste à ajouter un étage au bâtiment existant : c'est en quelque sorte une extension verticale. Cette solution est intéressante quand on manque de place en ville et qu'il n'y a plus de terrain vierge pour construire du neuf. Une surélévation est une option qui permet aussi d'augmenter votre surface habitable sans emprise sur votre terrain. Cette solution présente des avantages, mais nécessite une véritable analyse en termes d'urbanisme, d'architecture et d'études techniques. Quels sont les différents types de surélévation, comment faire ce type d'agrandissement et à quel prix ?
Pourquoi et quand surélever sa maison ?
Il y a plusieurs bonnes raisons d'ajouter un étage à votre maison :
Agrandir sa maison, gagner de la surface, ajouter des pièces, ajouter une pièce.
Augmenter la valeur de votre maison.
Créer une nouvelle façade plus moderne et plus harmonieuse.
Transformer des combles en surface habitable.
Réaliser une plus-value immobilière avec les mètres carrés supplémentaires construits.
En profiter pour ajouter une toiture-terrasse ou un balcon.
Une surélévation permet enfin de réaliser une amélioration des performances thermiques de votre bien avec une isolation complète par l'extérieur.
Les avantages d'une surélévation ne doivent cependant pas faire oublier quelques inconvénients. En effet, le coût d'une surélévation de maison peut s'avérer relativement important si votre projet est ambitieux. Les démarches administratives sont nombreuses et assez longues dans certaines mairies. Pour ne rien louper, suivez nos conseils ci-dessous.
Quels sont les différents types de surélévation ?
Quels sont les types de surélévation :
La surélévation partielle sur un toit : c'est l'une des solutions les moins coûteuses. Ce n'est pas un étage complet. La surélévation peut s'apparenter à une surélévation de toiture sous forme de lucarne.
La surélévation totale ou complète sur maison ancienne : pour garder l'esprit et l'architecture traditionnelle du site.
La surélévation complète sur une maison récente et moderne. Elle peut s'envisager sur une maison à toit plat ou à toit en pente, sur une maison à étages ou sur une maison de plain-pied.
La surélévation de garage ou au-dessus d'un parking.
Comment réaliser une surélévation de maison ?
Comment savoir si on peut rehausser sa maison ?
Dans le cadre d'un projet de surélévation de maison, il est essentiel en premier lieu de se renseigner auprès de la Mairie pour comprendre les règles d'urbanisme et ce que prévoit le PLU (plan local d'urbanisme). Vous pouvez vous rapprocher d'un architecte pour identifier les possibilités architecturales et de design et pour obtenir les règles et les normes de construction. En général, l'architecte est la personne sachante capable d'analyser le PLU et de vous donner une vue d'ensemble projetée en 3D de votre maison.
Le bureau d'études va s'assurer que votre maison peut supporter un étage supplémentaire. Il atteste ainsi du fait que votre surélévation est réalisable en validant la faisabilité technique du projet. Il donnera les contraintes à respecter et le dimensionnement des éléments structurels (poteaux, poutres, fondations et la charpente) afin de finaliser le cahier des charges et le devis travaux de votre projet.
Quelles autorisations pour une surélévation ?
Si votre projet permet d'ajouter une surface de plancher entre 5 et 20 m², peu importe la destination (atelier, bureau, habitation) vous devrez déposer une déclaration préalable de travaux, appelée DP. Sauf dans le cas particulier où vous êtes dans un site classé ou un espace naturel sensible. Vous trouverez cette information dans le PLU. Vous êtes autorisé de construire jusqu'à 40 m² si vous êtes en zone urbaine.
Si la surface créée est supérieure à 20 m² ou 40 m² en zone urbaine, vous devrez déposer un permis de construire.
Si la maison se trouve dans une zone réglementée par les ABF Architecte des bâtiments de France, en plus de la mairie, ces derniers donneront leur avis et leurs autorisations sur le choix des matériaux et des couloirs. Cela rallonge souvent les délais d'un ou deux mois. C'est souvent le cas quand vous habitez près d'un monument historique classé.
Vous devrez afficher un panneau de chantier où il sera expliqué clairement la nature du projet, le numéro de PC, la surface ajoutée et les coordonnées de la personne responsable à contacter. Les voisins ont un délai pour faire appel (délais de recours des tiers) de 3 mois. Une fois cette période passée, votre permis est considéré comme purgé de tous recours ou de retrait administratif.
Vous devrez afficher un panneau de chantier où il sera expliqué clairement la nature du projet, le numéro de PC, la surface ajoutée et les coordonnées de la personne responsable à contacter. Les voisins ont un délai pour faire appel ( délais de recours des tiers) de 3 mois. Une fois cette période passée, votre permis est considéré comme purgé de tous recours ou de retrait administratif.
Lors de la construction de votre étage, l'entreprise devra probablement installer un échafaudage. Si celui-ci est posé sur le trottoir, il a donc une emprise sur la voie publique. Il est nécessaire dans ce cas de déposer une demande d'autorisation (formulaire cerfa N0 14023*01 ).
-> Nota : chaque ville possède son plan local d'urbanisme, il est donc recommandé de bien analyser le contenu et de prendre rdv avec le service d'urbanisme.
Quelles étapes, quelles démarches pour surélever une maison ?
1/ Demande d'autorisation en mairie :
Déposer le permis de construire ou la déclaration préalable. Les délais d'obtention hors plan de conception sont de 3 à 6 mois.
Faire un constat d'huissier du panneau de permis de construire. Le constat doit se faire en 3 fois, le premier jour de l'affichage, au bout de 1 mois et le 3e mois par un professionnel certifié (huissier).
Si nécessaire, faites une demande pour emprise au sol afin de poser un échafaudage sur la voie publique ou de stocker des matériaux.
2/ La réalisation de l'étude de faisabilité :
Un bureau d'études de sols devra analyser la composition du sol afin de voir si les fondations de la maison reposent sur un support stable.
Ensuite, le bureau d'étude structure travaille en collaboration avec le concepteur pour réaliser des plans viables et faire une étude de faisabilité. Il contrôlera si les fondations sont suffisantes pour accueillir un étage supplémentaire.
Une étude thermique devra être réalisée pour déterminer les caractéristiques des matériaux (isolant, système de chauffage et ventilation) afin de respecter les normes RT 2012, RE2020 ou BEBOS.
Les plans de la phase APD devront être réalisés par l'architecte.
3/ La production de plans d'exécution :
Le bureau d'études structure transmet une note de calcul, le dimensionnement des fondations à renforcer, des murs porteurs, des planchers et de la charpente. Ses plans sont l'outil de travail des entreprises de maçonnerie qui vont réaliser les travaux de surélévation de maison.
L'architecte fait une synthèse des plans d'exécution, des plans thermiques et fluides pour finaliser son planphase PRO. Ce sont les plans définitifs non-modifiables.
4/ Les consultations et les devis :
Il s'agira, à cette étape, de lancer les consultations d'entreprises afin d'obtenir au moins 2 devis comparatifs. Il faudra utiliser les plans phase PRO de votre architecte et les plans techniques du BE pour réaliser les chiffrages.
5/ Démarches techniques :
S'assurer la puissance électrique avec Enedis. Si vous ajoutez des logements au-dessus de votre immeuble, il sera nécessaire de redimensionner l'alimentation électrique avec Enedis. De même, une grande maison de 300 m² avec chauffage électrique peut nécessiter le passage de 6 kva à 9 kva. Dans certains cas, juste une augmentation de puissance peut engendrer des travaux de voirie. À anticiper !
S'assurer de la conformité des réseaux EU/EV/ EP (eaux usées, eaux vannes, eaux pluviales). La Mairie demandera une attestation de conformité sur la séparation des eaux pluviales et des eaux vannes /usées. Si vous êtes en zone non couverte par les égouts, vous serez obligé de prévoir un système de puisard pour l'eau de pluie et un kit d'épandage pour les eaux vannes / usées à installer dans le jardin.
Procéder au raccordement Fibre. Attention, si vous avez plusieurs logements créés sur la surélévation de votre maison, cela nécessitera probablement de créer un nouveau PBO (point de branchement optique) avec Orange Résoline.
6/ Travaux & démarches :
déposer une DOC, déclaration d'ouverture de chantier auprès de la mairie ;
démolition de la toiture et de la charpente existante ;
renforcer les fondations de votre maison par micro pieux ;
construction d'un chaînage périphérique pour accueillir le nouvel étage ;
pose d'un plancher en bois ou en poutrelle Hourdis ;
surélévation des murs porteurs existants et création de l'étage ;
pose de l'isolation soit dans le mur en panneau sandwich si la construction est en bois, soit en extérieur, sila construction est en dur. Toutes les solutions peuvent être couplées, faire appel à un bureau d'études thermiques ou un architecte ;
construction d'un 2e chaînage périphérique qui viendra supporter la charpente de votre maison et la /toiture sur le nouveau mur.
pose de la charpente (en pente ou plate) ;
Pose de la couverture et du revêtement de façade extérieur (enduit, crépis, parement) ;
aménagement intérieur des cloisons après les travaux de mise hors d'eau / hors d'air de la maison ;
réaliser les finitions et tous les corps d'état secondaires (plomberie, électricité, peinture).
7/ Validation du PC via la DAACT et attestation de non-opposition :
Une fois vos travaux terminés, il faudra encore déposer une DAACT, déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux. (Formulaire Cerfa n° 13408*08). Nous vous conseillons de respecter scrupuleusement les plans de façade de l'architecte lors de la construction tant sur les couleurs que sur les matériaux sinon vous ferez face à un refus de la Mairie.
Cette dernière doit vous envoyer une attestation de non-opposition par courrier.
ETUDE BATIMENT ne vous laisse pas en difficulté avec toutes ses démarches et peut gérer, clés en mains toutes les étapes d'une surélévation de maison avec ses partenaires.
Quels matériaux utiliser ?
Vous pouvez choisir un rehaussement en ossature bois et en panneaux sandwich. Les avantages de cette technique sont nombreux, la construction est légère donc cela peut éviter le renforcement des fondations. Le plus courant étant les matériaux en dur, brique alvéolaire, parpaing ou béton armé. Les matériaux légers tels que le Siporex existent aussi. Plus rare, il y a aussi les surélévations en ossature métallique.
Quel est le prix pour surélever sa maison ?
Le prix moyen d'une surélévation de maison va dépendre de plusieurs critères : l'emplacement, les matériaux utilisés, le type de surélévation et la surface créée. De nombreux frais, qui s'ajoutent à ceux de la construction, sont à prendre en compte pour estimer le prix d'une surélévation.
Frais Architectes
- 5 000 € et 15 000 €
Frais Etudes thermique
- 500€ et 1 000 €
Frais Etudes de sols
- 1 000€ et 1 300 €
Frais Etudes structure
- 3 000 et 4 000 €
Frais Géomètre
- 1 200€
Frais d’huissier
- entre 600 et 900 €
Assurance Dommage Ouvrage
- de 5 000 à 10 000 €
Bureau de contrôle si tous les travaux > 300 000 € TTC
- 3 000 € et 6 000 €
Prix au m² pour un rehaussement de maison
Il est en moyenne de 3000 €. Retrouvez aussi les prix selon les modes constructifs :
La surélévation en bois & panneaux sandwich.
3 000 € / m2
La surélévation en dur avec de la brique alvéolaire.
2 800€ / m2
La surélévation en matériaux légers Siporex.
3 000 € / m2
La surélévation en béton armé.
3 500 € / m2
Les aides possibles en 2024
Vous vous posez certainement la question des aides financières que vous pouvez obtenir. Avant de réaliser les travaux de surélévation, vous pouvez vous renseigner auprès des organismes suivants :
Prêt à taux zéro pour les primos-accédants, si vous achetez un bien à surélever. C'est un prêt aidé par l'État qui peut financer jusqu'à 40 % du prix du bien et 20 % du montant des travaux. Ce n'est pas négligeable quand les taux atteignent 4 % en 2024. C'est un moyen d'augmenter votre capacité d'achat. Le montant de l'aide dépendra de votre quotient familial, du nombre de personnes qui occupera le logement, d'un plafond de ressources et de la zone. Renseignez-vous auprès de votre banque et de www.service-public.fr. Vous pouvez aussi faire une simulation auprès du site de l'Anil : Simulation prêt a taux zéro
Les aides à la rénovation énergétique sur la facture de vos travaux d'isolation, de ventilation, de fenêtres, de chauffage ou encore de panneaux solaires. Pour cela, connectez-vous sur le site de France Rénov.
Surélévation aujourd’hui, plus-value demain...
Il faut noter que la surélévation d'une maison peut vous apporter une plus-value à la revente. En effet, lorsque vous construisez pour 3 000 €/ m² et que vous revendez à plus 8 000 €/ m² (en région parisienne), vous allez créer systématiquement une plus-value financière, c'est un effet de levier.
Si en plus vous êtes en résidence principale, que vous avez vécu plus de 8 mois dans votre maison, vous bénéficierez d'un abattement de 100% de vos impôts sur la plus-value. Si votre maison est dans une zone où les prix sont tendus, les projets d'extension sont donc une véritable aubaine financière.
Etudes Bâtiment peut vous aider.
À Savoir : la Loi ALUR
La loi ALUR de 2014 a amené de nombreux changements favorisant le rehaussement d’immeuble en copropriété, notamment :
La simplification de droit de surélever en copropriété
- À l’issue d’un vote en assemblée générale, avant cette loi, la surélévation d’un immeuble pour la création de nouvelles pièces privatives ne pouvait être validée qu'à l’unanimité des membres du syndicat. Maintenant, il faut seulement deux tiers des voix des copropriétaires.
- Le propriétaire du dernier étage possède la priorité sur le droit d’achat des lots crées lors d’une surélévation. Il n’a néanmoins plus le droit de veto sur un chantier de surélévation.
La supprimer le principe du COS (Coefficient d’occupation des sols).
- Le COS, calculé en fonction de la surface d’emprise sur une parcelle était une condition pour l’obtention d’un permis de construire. On ne pouvait pas dépasser un certain COS, en fonction des zones et du PLU. Ce coefficient a été revu, cette règle assouplie afin de laisser plus d’opportunité de surélever un immeuble ou une maison dans une zone urbaine dense.
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