Un projet de surélévation de maison ou d'un appartement a plus d'un attrait : ajouter un ou plusieurs étages à une habitation, bénéficier de mètres carrés supplémentaires en hauteur, valoriser le prix de l'habitation, embellir la façade... Mais s'il fait souvent rêver, il est toujours complexe à réaliser et parfois difficile à mettre en œuvre. Il est donc indispensable de réaliser une étude de faisabilité pour vous rassurer sur la viabilité de votre projet et mieux en saisir les enjeux sur le plan architectural et technique.
Selon la situation géographique de votre habitation, il existe des contraintes au niveau du PLU de votre commune concernant les surélévations.
Le PLU encadre l'aspect extérieur des bâtiments ainsi que la hauteur et le nombre d'étages. Une vérification de ce qu'il prévoit pour votre parcelle est donc obligatoire.
De plus, si l'habitation que vous souhaitez surélever est située dans un périmètre délimité aux abords d'un monument historique, il vous faudra aussi demander l'accord de l'ABF (architectes des Bâtiments de France) avant de pouvoir réaliser des travaux.
Autre contrainte réglementaire qu’une étude de faisabilité prend en compte : le dépôt d'une autorisation préalable de travaux au niveau de la mairie (ou d'un permis de construire en fonction du nombre de mètres carrés compris dans les travaux).
Enfin, si la surélévation se situe sur un immeuble en copropriété, l'obtention d'un droit de la copropriété est obligatoire. Heureusement, la multiplication des projets de surélévations conséquente aux prix du foncier a eu pour
effet d'assouplir le droit de l'urbanisme. Avant la Loi Alur, l'unanimité de tous les copropriétaires du dernier étage était nécessaire, mais ce n'est plus le cas désormais. Seule une majorité suffit aujourd’hui, les propriétaires du dernier étage jouissant en échange d'une priorité de rachat du logement surélevé en cas de revente.
Si la partie administrative de l'étude peut encore être réalisée par le maître d'ouvrage, il n'en est plus rien au niveau de la partie technique qui nécessite obligatoirement de faire appel à un bureau d'étude.
Il est indispensable de réaliser une étude de faisabilité technique afin d'être sûr que le bâti existant est bien capable de supporter des étages supplémentaires. Une surélévation de maison exigera une approche différente d'une surélévation d'immeuble.
Ainsi, les fondations et les murs porteurs, de même que les matériaux de construction utilisés, vont être soigneusement étudiés. L'ingénieur se déplace pour examiner l'état structurel de la fondation, sonder les sols et s'assurer que les murs porteurs actuels sont sains. En fonction de l'état de ces éléments et de l'âge de la construction, des interventions spécifiques vont être évoquées pour corriger certains désordres.
La reprise en sous-œuvre, notamment, qui consiste à modifier et à renforcer les fondations de manière à redistribuer les charges à fonder est un chantier à prévoir. À cette étape, l’intervention d’un bureau d’étude de sol est nécessaire pour déterminer les caractéristiques du sol et sa portance. Le bureau d’étude structure va s’appuyer ensuite sur cette étude pour réaliser le dimensionnement de ses ouvrages.
Enfin le maître d’ouvrage ne doit pas oublier de faire passer un géomètre pour définir les limites de construction avec un relevé précis de l’existant. Si vous vous trouvez dans un immeuble collectif, un constat d’huissier est aussi à prévoir.
Notez que : un bureau d’étude comme Études Bâtiment travaille en collaboration avec un architecte qui dépose pour vous le permis de construire.
On arrive ici à l'étape d'une étude de faisabilité au niveau architecture. Elle prend en compte les attentes et besoins du client dans ce domaine, de façon à les dimensionner par un plan intérieur de principe.
Les raisons pour lesquelles il souhaite surélever l'édifice vont ici intervenir.
Par exemple, lorsque l'on envisage la surélévation pour accroître le potentiel du bien, le plan prend alors en compte ce besoin en prévoyant des aménagements susceptibles d'accroître sa valeur financière.
Si l'on souhaite simplement de nouveaux espaces de vie, le plan se penche sur les besoins du client en termes d'usage des pièces, d'ambiance et mode de vie.
Enfin, si l’on souhaite une construction respectueuse de l’environnement, on se tournera vers des matériaux biosourcés, au bilan carbone faible tels que la surélévation bois qui intègrent, dans leur composition, des matières premières comme le bas carbone, le bois ou le chanvre. Pour le respect des normes en vigueur, l’intervention d’un bureau d’étude thermique est nécessaire.
La faisabilité pour la surélévation d'un édifice quel qu'il soit est souvent conditionnée à son coût.
L'étude de tous les facteurs de dépenses est donc une étape importante qui va déterminer si oui ou non, réaliser une surélévation est un projet viable.
On réalise donc, à cette étape, une étude budgétaire qui va prendre en compte chaque poste de dépenses, et celles-ci sont nombreuses.
Outre les coûts de construction, il faut prévoir le coût des différentes études, la rémunération de l'architecte, les différents frais administratifs, les taxes, les éventuelles indemnisations des copropriétaires...
Un exemple de budget prévisionnel réalisé pour une maison doit prévoir le coût d'une nouvelle toiture (avec une charpente ossature bois), d'un bardage, d'une couverture, des menuiseries extérieures, des revêtements de sol, de l'isolation, de l'étanchéité...
La réalisation d'une étude de faisabilité doit donc comprendre une évaluation précise des coûts de manière à savoir si le projet rentre dans un budget alloué, nécessite d'autres sources de financement ou le rendent tout simplement irréalisable. Le coût global d’une surélévation peut varier entre 2000€ et 4000€ Ht du m2.
Toutes les informations précédemment recueillies vont être étudiées et résumées de façon à donner lieu à plusieurs recommandations.
Le client va découvrir plusieurs perspectives possibles, à travers plusieurs scénarios qui vont lui être proposés, chacun tenant compte des contraintes et des besoins du projet. Des esquisses vont lui permettre de se projeter dans une première conception et de choisir l'option qui sera la meilleure pour lui en termes de design, de fonctionnalités et de budget.
Une fois le scénario choisi, un travail plus précis intervient après l'étude de faisabilité. Le bureau d'étude se penche notamment sur l'étude thermique qui va déterminer la nature et les caractéristiques des matériaux à utiliser (cette étude étant demandée par les services d'urbanisme de la commune).
L'étude de faisabilité d'une surélévation est un facteur de réussite important pour ce type de projet ambitieux et complexe.
Si vous souhaitez gagner de l'espace et surélever un bâtiment existant, chez Etudes bâtiment, nous réalisons l'étude de faisabilité de votre projet sous forme d'un rapport synthétique avec notes de calcul et recommandations pour le dimensionnement de l'ouvrage.
